Magazin / Start IZDVOJENO

Prema posljednjim dostupnim podacima Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine (BHAS), prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа po m² u drugom kvartalu 2025. godine iznosila je 3.147 KM. Poređenja radi, prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u drugom kvartalu 2021. godine iznosila je 1.812 KM. Dakle, za samo četiri godine prosječna cijena kvadrata u BiH skočila je za nevjerovatnih 73,6%. U istom periodu i prema istom izvoru cijena građevinskog zemljišta po kvadratnom metru sa 238 skočila je na 395 KM, dok je cijena gradnje i dobit izvođača sa 1.134 KM po kvadratu porasla na 1.900 maraka.

Piše: Zdravko Čupović ([email protected])

Mladima ni prije inflacije nije bilo lako doći do svog stana ili kuće, ali sa trenutnim cijenama to sada izgleda kao nemoguća misija.

Alen Torbić (28), iz Sarajeva, za magazin Start BiH priznaje kako je dugo tražio svoj prvi stan, jer je želio da se osamostali i da ne izdvaja novac za kiriju. Dodaje kako jednostavno nije želio dugoročno ulagati u nešto što nije njegovo, ali se taj proces ispostavio mnogo teži nego što je očekivao. Ističe kako mu je najveći izazov bila potraga za nekretninom sa realnom cijenom, ali i pronalazak banke s uslovima kredita koji su dugoročno izdrživi. Dodaje i kako su cijene stanova često nerealno visoke, uslovi kreditiranja nestabilni, a ponuda ne prati potražnju, što mladim ljudima dodatno otežava donošenje tako važne životne odluke.

- Vjerujem da je danas izuzetno teško doći do prve nekretnine, što potvrđuju i iskustva mojih prijatelja. Tržište je preskupo, a sistemska podrška mladima nedovoljna. I sam sam bio uskraćen za dio subvencije od 5.200 KM zbog nedostatka sredstava u budžetu, koja se vuku još od 2023. godine. Ta situacija pokazuje koliko su postojeći programi nesigurni i nedovoljno funkcionalni. Stambena politika mora biti ozbiljnije uređena. Potrebni su stabilni programi subvencija, bolji uslovi kreditiranja i poticanje izgradnje pristupačnih stanova, kako kupovina prvog stana ne bi bila luksuz nego dostižan korak ka sigurnijoj budućnosti. Trenutno je to za mnoge mlade gotovo nemoguća misija i zato vjerujem da društvo mora učiniti mnogo više da tu stvarnost promijeni - kaže Torbić.

Umjesto svog stana produženi ostanak u roditeljskim domovima

Problemi mladih ljudi, a pogotovo stambeni problemi, dobro su poznati aktivistima u Institutu za razvoj mladih KULT.

Jasmina Banjalučkić, menadžerica za strateško upravljanje programima navodi kako niske plate mladih, nesigurni oblici zaposlenja generalno, manjak političke vizije o radu s mladima te sporost institucija vlasti u BiH da odgovore na probleme i potrebe ove populacije se značajno reflektuje na jedan od najvećih izazova sa kojim se mladi susreći, stambeno zbrinjavanje.

Naša sagovornica upozorava kako visoke cijene nekretnina, nedostatak povoljnih kreditnih linija te manjak raznovrsne podrške u ovom polju otežavaju mladima da samostalno započnu život.

- Posljedica je produženi ostanak u roditeljskim domovima, a što pokazuje i Analiza o položaju i potrebama mladih u BiH koju je radio Institut za razvoj mladih KULT, a gdje vidimo da skoro 70% mladih i dalje živi s roditeljima. Takođe, posljedica je i odgađanje zasnivanja porodice i sve izraženiji trend odlaska iz zemlje u potrazi za stabilnijim uslovima života - kaže ona.

Prema njenim riječima rješenja zahtijevaju koordinisanu akciju različitih nivoa vlasti, ali i društva. Potrebno je, kaže, razvijati subvencionirane stambene programe za mlade, osigurati pristupačnije kreditne modele uz podršku institucija, povećati ulaganja u izgradnju javnih i povoljnih stanova te unaprijediti politike zapošljavanja kako bi mladi imali stabilne i predvidive prihode koji stvaraju najvažniji preduvijet, ekonomsku stabilnost.

- Uspostavljanje transparentnih lokalnih, kantonalnih, entitetskih i grantova u Brčko distriktu za rješavanje stambenog pitanja, kao i poticanje javno-privatnih partnerstava u izgradnji pristupačnih stanova mogu biti ključni koraci ka stvaranju okruženja u kojem mladi mogu planirati svoju budućnost u BiH. Dodatno, stambena briga mora biti usmjerena na različite grupe mladih sa različitim potrebama jer trenutno mladih ne mogu podnijeti teret skupih stanove, a niske i nekoordinisane podrške - predlaže Banjalučkić.

 Stambene politike se donose bez učešća mladih 

Iako subvencije i podrška mladima u BiH da dođu do svog krova nad glavom zavise od mogućnosti entiteta i kantona, imajući na umu cijene, teško je reći da su mladi u jednom dijelu države u nekom značajno povoljnijem položaju.

Ismet Bešić (22), predsjednik Upravnog odbora Vijeća mladih Unsko-sanskog kantona za naš magazin kaže kako se u USK politike prema mladima često  donose bez njihovog stvarnog uključivanja, iako mladi čine značajan dio populacije.

- Jedan pozitivan primjer pokazuje Ministarstvo za građenje, prostorno uređenje i zaštitu okoliša USK, koje već godinama u svoje komisije i javne pozive koji se odnose na mlade uključuje Vijeće mladih USK, čime se osigurava transparentnost i realno vrednovanje potreba mladih - kaže on. Ističe kako je ove godine kao predsjednik UO Vijeća mladih USK, bio član komisija u dva ključna javna poziva. Prvi je bio subvencioniranje stambenog zbrinjavanja mladih odnosno podrška pri kupovini, izgradnji ili nadogradnji stambenih jedinica, sa 450.000 KM, uz inicijative za dodatna sredstva, a drugi je bio za subvencioniranje dijela zakupnine stana ili kuće odnosno pomoć mladim bračnim i vanbračnim zajednicama koje se ne mogu kreditno zadužiti, direktno vezano za stambenu politiku kantona.

- Kao član komisija uvjerio sam se u profesionalan, transparentan i otvoren rad Ministarstva, gdje mišljenje mladih zaista ima težinu. Nažalost, resorno Ministarstvo za mlade, Ministarstvo obrazovanja, nauke, kulture i sporta USK, ne primjenjuje isti model, iako kreira najveći broj politika za mlade.

Primjer Ministarstva za građenje pokazuje da uključivanje mladih u komisije i javne pozive nije samo moguće nego i nužno, a ovakav model trebao bi postati standard i za ostala ministarstva, kako bi mladi imali zasluženo mjesto u kreiranju politika kantona - smatra Bešić.

Socijalno stanovanje kao dugoročno opredjeljenje

 Lejla Ramić, viša asistentica na Pravnom fakultetu u Sarajevu koautorica je nedavne analize stambenih politika u Federaciji BiH koju je provela Westminster fondacija za demokratiju za Start BiH ističe kako je za analizu stambene politike prema mladima u FBiH presudno jasno razgraničiti institucionalne aktere, njihove nadležnosti i pravni okvir u kojem djeluju te da trenutna stambena politika u FBiH funkcioniše u fragmentiranom sistemu, u kojem se koordinacija među nivoima vlasti nameće kao ključna za stvarnu dostupnost i pristupačnost stanovanja mladima.

- Naša analiza pokazuje da na entitetskom nivou i većini kantona dominiraju tržišni pristupi, uz prisustvo hibridnih instrumenata kao što su povoljniji krediti (na nivou FBiH i program Union banke), subvencije za kupovinu prve nekretnine (KS, USK, Posavski kanton za mlade porodice), subvencioniranje zakupnine (USK i KS), subvencije kamata (TK), porezne olakšice (KS, TK, USK, ZDK, SBK, BPK Goražde), refundacije poreza (HNK), dok u nekim kantonima ne postoje mjere usmjerene ka stambenom rješavanju pitanja mladih (ZHK i Kanton 10). Programi javne stanogradnje postoje samo u pojedinim kantonima (BPK Goražde i KS) i imaju ograničen obim i održivost u odnosu na potražnju, ali iskustva su pozitivna u poređenju tržišne cijene stana i cijene stana kroz program javne stanogradnje. Međutim, pretpostavka participacije u ovim programima ponovno, nerijetko, pretpostavlja kreditnu sposobnost mladih - navodi ona.

Prema njenim riječima, hibridni instrumenti koje kantoni uvode često imaju ad hoc karakter (npr. u Kantonu Sarajevo), dok su u drugim kantonima rezultat horizontalnog učenja i preuzimanja praksi iz drugih kantona i sredina čija provedba nerijetko zavisi od političke volje i raspoloživih budžetskih sredstava, zbog čega se često pristupa rebalansima budžeta za provođenje mjera.

Ona potom dodaje i kako je pored vlasništva, kao preferiranog načina rješavanja stambenog pitanja ne samo u BiH nego u državama OECD-a, tržište zakupa u FBiH gotovo potpuno neregulisano u kontekstu rasta cijena, ostavljajući mlade bez dugoročne sigurnosti i izloženim rastućim najamninama. 

Sa druge strane, modeli socijalnog neprofitnog stanovanja, odnosno pravi okvir vantržišnog načina rješavanja stambenog pitanja, formalno postoje u četiri kantona (USK, BPK Goražde, ZDK i SBK), dok na nivou FBiH još uvijek nije regulisan model socijalnog stanovanja izvan sistema socijalne zaštite, što ostavlja značajnu pravnu prazninu u ovoj oblasti.

- Cijenim da je važno naglasiti da model socijalnog stanovanja treba predstavljati dugoročno opredjeljenje nosioca stambene politike za što je pretpostavka uspostava održivih načina finansiranja i transparetni kriteriji implementacije - smatra Ramić uz konstataciju kako ključni problem ostaje ograničen pristup mladih tržištu rada, a potom kreditima kao osnovnom načinu finansiranja kupovine nekretnine.

Beč je dobar primjer

Ona dalje navodi kako se i u državama EU i OECD-a mladi također, suočavaju sa sve težim pristupom stanovanju zbog rasta cijena stanova i zakupa, nedovoljne ponude socijalnih stanova i otežanog pristupa kreditima usljed čega jačaju inicijative koje promovišu javno, socijalno i kooperativno stanovanje te regulaciju rente i kratkoročnog najma.

- U većini zemalja koristi se kombinacija tržišnih i vantržišnih instrumenata, a sektor socijalnog stanovanja ostaje ključan za podršku mladima, posebno sa nižim prihodima. Njemačka, Švedska i Francuska razvile su snažne modele regulacije najamnina i zaštite zakupaca, dok Austrija i Irska primjenjuju široke subvencije i hibridne instrumente. Među najuspješnijim primjerima su Beč, sa razvijenim sistemom neprofitnog stanovanja, te Danska, čiji je sektor socijalnog stanovanja rezervisan za oko 20 posto stanovništva što ne može odgovoriti savremenim potrebama - navodi naša sagovornica. 

Zbog svega navedenog Ramić tvrdi da socijalno i neprofitno stanovanje postaje temeljni pravac za ostvarivanje stanovanja kao ljudskog prava.

- Praksa grada Beča pokazuje da samo snažan javni, socijalni i kooperativni sektor može amortizirati tržišne pritiske i obezbijediti dugoročnu pristupačnost za mlade i domaćinstva sa srednjim i nižim prihodima. U kontekstu FBiH, gdje su tržišni pritisci izrazito različiti među kantonima i gdje neuravnotežen regionalni razvoj dodatno produbljuje razlike u pristupačnosti, od presudne je važnosti uspostaviti entitetski zakon o socijalnom stanovanju kojim bi se standardizirali kriteriji, modeli dugoročnog zakupa i osnovni nivoi zaštite koji bi bili predmet dalje razrade kantona - kaže ona.

Osim pomenutog, ističe i kako je podjednako važno sistemsko prikupljanje podataka i redovna evaluacija postojećih mjera, kako bi politike bile zasnovane na dokazima i prilagođene lokalnim tržišnim kontekstima koji se značajno razlikuju.

- U konačnici, stambena politika prema mladima mora postati strateški prioritet, jer priuštivo i sigurno stanovanje direktno utiče na ostanak mladih, stabilnost zajednica i dugoročnu demografsku budućnost FBiH - poentira Ramić.

A šta kažu akteri na tržištu?

Tarik Musabegović, iz agencije za nekrentine MySpace, za Start BiH kaže kako je Sarajevo već godinama najdinamičnije i najskuplje tržište nekretnina u BiH uz napomenu kako potražnja nadmašuje ponudu, a da cijene rastu sporijim ili bržim tempom: kada je pak riječ o kupcima oni dolaze iz različitih društvenih slojeva i svih krajeva svijeta. Ipak, dodaje on, određeni trendovi su konstantni i jasno pokazuju u kojem smjeru se kreće tržište.

- Za kupovinu stanova i dalje prednjači Novo Sarajevo, od Grbavice, Pofalića, Hrasnog, Dolac-Malte, Čengić-Vile do Otoke, koje nude odličan kvalitet života, a tu se misli na blizinu parkova, gradskog prevoza, osnovnih i srednjih škola, vrtića, fakulteta i sl., dok Dobrinja, Alipašino, Mojmilo i Stup privlače kupce zahvaljujući pristupačnijim cijenama i također kvalitetnim načinom života, kao i velikom broju novogradnji i mogućnosti kupovine po nešto pristupačnijim cijenama - navodi Musabegović.

Osim pomenutih, ističe i popularnost gradskog središta, odnosno lokacije poput Marijin-Dvora, Skenderije i Centra koje ostaju jedne od najtraženijih lokacija. Naš sagovornik kaže kako ovo područje privlači i investitore i porodice, ali i veliki broj ljudi iz dijaspore koji žele kvalitetnu, dugoročnu investiciju.

Kada je pak riječ o iznajmljivanju, prednjače Centar i Marijin Dvor, naročito među studentima, stranim radnicima i diplomatama. Grbavica je konstantno među najtraženijim lokacijama, dok Ilidža i Stup postaju sve popularniji kod mladih zaposlenih i porodica zbog dobrog prevoza i novih zgrada.

Otkriva nam da kupci, bar kada je riječ o Sarajevu, dolaze iz četiri dominantne grupe.
- Mladi parovi koji prvi stan uglavnom finansiraju stambenim kreditom. Tu su i investitori koji ciljaju manje stanove pogodne za izdavanje, kao i ljudi iz unutrašnjosti BiH koji se sele u glavni grad zbog posla. Kao i dijaspora, koja najčešće ima obezbijeđen novac i investira u novogradnje, a i oni kupci iz dijaspore koji nemaju obezbijeđen novac dobili su mogućnost kroz kredite za dijasporu, što su prepoznale određene banke i napravile ponudu za dijasporu, da obezbijede nekretninu. Sa druge strane, podstanarski život karakterističan je za studente, mlade radnike i strance, ali i za one koji izbjegavaju dugoročno zaduživanje i fleksibilnost stavljaju ispred vlasništva - otkriva Musabegović.

Poslije Sarajeva najjače tržište je Banja Luka

Osim Sarajeva, atraktivna i dinamična su i tržišta još nekolika gradova. Prema tvrdnjama našeg sagovornika, Banja Luka je najjači centar nakon Sarajeva, uz stalno povećanje potražnje. Mostar se razvija zahvaljujući turizmu i stabilnom tržištu rada, dok Tuzla raste zbog industrijskih ulaganja i masivne izgradnje. Posebno se ističe Istočno Sarajevo, gdje niže cijene i brza gradnja privlače veliki broj mladih, ali i mnoge Sarajlije željne pristupačnije kupovine.

Kada je riječ o mladima ljudima, do „vlastitih kvadrata“ najčešće dolaze putem dugoročnih kredita.

- Iako cijene rastu, mladi ipak dolaze do svog krova nad glavom - ali gotovo uvijek kroz jedan od nekoliko modela. Najčešći su dugoročni stambeni krediti, kupovina stanova u izgradnji (gdje se često plaća u ratama do završetka radova), odabir manjih kvadratura ili kupovina u prigradskim područjima. Također, sve češća je praksa zajedničkog zaduživanja partnera, dok znatan broj mladih u kupovinu ulazi uz finansijsku pomoć porodice ili rodbine iz dijaspore. Generalno govoreći, najtraženiji su manji, funkcionalni stanovi - jednosobni i dvosobni od 35 do 55 kvadrata. Novogradnja sa garažom i liftom je prioritet većini kupaca, a posebno se cijene stanovi sa stabilnim i efikasnim grijanjem. Lokacije blizu javnog prevoza, škola i poslovnih centara imaju najveću potražnju - ilustruje Musabegović.

Na samom kraju, pitali smo i da li je nekretnina najbolja investicija.

- U Bosni i Hercegovini - da. Zbog nedostatka razvijenih alternativnih investicija, niskih poreza, velike potražnje i stalnog rasta cijena, kupovina stana i dalje se smatra najstabilnijom i najprofitabilnijom investicijom. Posebno se isplati kupovina manjih stanova u centru i novogradnja na dobrim lokacijama - kaže naš sagovornik.

 Keš ili kredit - kako se najčešće kupuje i hoće li cijene padati?

Musabegović kaže da na tržištu i dalje dominiraju krediti koji su najzastupljeniji među domaćim kupcima, dok se zamjene sa doplatom javljaju sporadično.

- Tu su i kupovina bez kredita (ušteđevina ili investicija), uglavnom zahvaljujući dijaspori. Prognoze o kretanju cijena su prilično ujednačene: ozbiljnog pada neće biti. Tržište očekuje tek povremene korekcije ili usporavanje rasta, ali ne i pad. Razlog je jednostavan - potražnja je i dalje veća od ponude, dok su investicije jake, a kvalitetnih stanova premalo - kaže on.

 Planinski apartmani - novi hit tržišta

Iako se mnogi pitaju koliko je pametno investirati u planinske apartmane u vrijeme kada su zime sve kraće, tržište kaže svoje.

- Apartmani na Jahorini, Bjelašnici i Trebeviću veoma su traženi. Razlog je što su planinski centri postali cjelogodišnje destinacije, a dijaspora i investitori prepoznaju potencijal u turističkom najmu, ne samo u sezoni skijanja - tvrdi Musabegović.

Savjet mladim ljudima kako najlakše do prvog stana

Za generacije koje rade za prosječne ili niže plate, kupovina stana izgleda kao dug i težak put, ali ipak postoji nekoliko realnih i provjerenih strategija:

• početi sa manjim stanom i kasnije ga zamijeniti za veći,
• kupovati u fazi izgradnje kako bi cijena bila niža,
• razmotriti udaljenije kvartove gdje je tržište povoljnije,
• kombinovati kredit sa partnerom,
• štedjeti za učešće dok ste podstanari,
• fokusirati se na racionalno, a ne idealno rješenje.

- Za većinu mladih, najvažniji je prvi korak - ulazak na tržište. Sve nakon toga, uključujući i selidbe, zamjene i ulaganja, dolazi mnogo lakše - tvrdi Musabegović.

Hipotekarni krediti od pola stoljeća u SAD?

Sredinom novembra američki predsjednik Donald Trump objavio je prijedlog da se stambeni krediti ubuduće sa dosadašnjih, zakonski maksimalnih 30, produže na čak 50 godina. Iako u prijedlogu nije navedeno previše detalja, zvaničnici administracije kažu da bi hipoteka na 50 godina smanjila mjesečne rate, pomažući tako većem broju Amerikanaca koji trenutno ne mogu priuštiti kupovinu doma. Sa druge strane, kritičari vjeruju da bi tolika dužina trajanja kredita povećala rizik od neplaćanja zbog čega bi zajmodavci mogli naplaćivati više kamate.